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党建引领  四轮驱动  再造幸福小区——深圳市蛇口街道海滨社区蓝漪花园基层治理创新实践

党的十九大报告强调,“推动社会治理重心向基层下移,发挥社会组织作用,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。2020年7月,习近平总书记在吉林省长春市调研了解基层社会治理情况时指出,一个国家治理体系和治理能力的现代化水平很大程度上体现在基层。基础不牢,地动山摇。提高社区治理效能,关键是加强党的领导。要推动党组织向基层延伸,把基层的工作做好,这样才能“任凭风浪起,稳坐钓鱼台”。基层治理是国家治理体系和治理能力的重要基石,推进改革发展稳定的大量任务在基层,推动党和国家各项政策落地的责任主体在基层,推进国家治理体系和治理能力现代化的基础性工作也在基层。基层社区是社会的基础单元,是各种利益关系的交汇点、社会矛盾的集聚点、社会建设的着力点,如何发挥好基层党组织引领作用、培育社会组织参与治理、激发群众自治活力,构建新型基层社会治理体系,打造共建共治共享的社会治理格局,是近几年基层社区治理持续积极探索的重大课题。

改革开放的炮响之地——蛇口

作为我国改革开放“第一声”炮响之地的蛇口,积极发扬“敢为天下先”的改革创新精神,在基层社区治理中积极探索实践,特别是在蓝漪花园推行的“党建引领,四轮驱动”的小区治理模式取得了良好的成效。该社区在如何依法依约化解业主群体、开发商、物业服务企业之间的利益冲突,理顺业主团体自治与居民社区自治之间的关系,构建社区党建引导统筹协调下的小区多元共建共治共享治理格局等方面的实践经验,为老旧小区基层治理探索出一条可复制、可推广、可借鉴的治理之路,为打造共建共治共享的基层社区治理格局提供了样板。

蓝漪花园位于广东省深圳市南山区蛇口街道海滨社区,北至蛇口老街,南面望海,占地面积 2.0365万平方米,总建筑面积 5.24 万平方米,小区内有14栋楼,由电梯楼、非电梯楼、独栋别墅(高层6栋,别墅8栋)三类建筑构成,有停车位243个,总户数为 416户,总人口1191人,其中户籍人口422人,60岁以上人口204人,2002年3 月交付使用。有居民党支部一个,党员23人。

四年前,这里杂草丛生,电梯、消防、监控、路灯等公共设施设备老化,外围路面破损、外墙渗水及供水管网老化;业主与开发商之间有几处物权共有共用部分的权属争议和纠纷一直未得到解决;开发商一直拖欠应由其交纳的一笔维修资金,约150多万元;前期物业服务企业不能满足业主群体对物业服务和小区环境品质的需求;物业管理费率难以提高,存在更新改造资金难以筹集等一系列急需解决的难题。业主们怨声载道,业主与业主之间、业主与物业之间、业主与业委会之间甚至业主与社区之间都失去了信任、耐心,难以达成改变现状的思想共识和行动方案,成了远近闻名的问题小区。

如此困境,一方面是由于小区已有近20 年历史,前期物业管理形式单一、服务单一,主动服务意识淡薄,擅自外租停车位,占用、出租物业用房,长期占用共有资源为自己谋取利益,导致小区内的矛盾不断升级。另一方面由于前几届业委会作用发挥不够,导致对物业的监管长期不到位。这个过程中,该小区历经三届业委会尝试解困,2014年成立第三届业委会,实现了对前期物业服务企业的更换和从包干制物业服务向酬金制物业服务即阳光共管制的转换,但在业主群体人际信任与合作机制、组织公信力和小区更新改造资金的缺失及较低物业服务费用的制约下,收效甚微。

“四轮驱动”小区旧貌换新颜

蓝漪花园之所以能在短短两年多的时间里由乱而治,得益于社区党建引领下重构小区共同利益和社区精神的治理思路,得益于小区党支部引导、调动和统筹下的小区党建、公益贡献志愿服务、业主团体自治、物业管理服务和监督激励相生共长的合作机制而成的制度合力;党支部、业委会、公益服务促进会、物业服务人“四轮驱动”促进了小区治理结构的合理化,改变了小区面貌。

建立小区党支部,激活基层党建“神经末梢”。

筹建小区居民党支部:面对蓝漪花园的老大难问题,海滨社区党委迎难而上,以党建标准化建设为契机,在深圳市创建精品特色小区方略的指导下,深入开展“大走访、大调研、大讨论”活动,社区党委书记带头进区入户,深入居民群众中,对业主进行走访调研,掌握第一手资料,在蓝漪花园成立小区居民党支部,激活基层党建这个“神经末梢”。蓝漪花园党支部现有党员23人,其中书记1人、委员3人,平均年龄64岁,人员多数由企业和事业单位退休员工构成。其主要职责一是对接上级党委,落实上级党委决策部署;二是监督业委会、促进会、服务处的各项工作,提出合理的意见和建议;三是走访业主并总结业主所需的问题,及时反馈问题,跟进落实整改。

成立党员监督小组,对表现优秀的物业工作人员给予奖励,对执行不到位、业主两次以上投诉的给予惩罚,多劳多得,干得好得到多,极大地激发了物业服务处员工的工作热情,小区管理也迈上了新台阶。与此同时,在小区居民党支部的引领下,还相继筹建了小区党群活动室和小区升旗台。

小区党群活动室有亲子活动室、图书室、共享空间。亲子活动室定期组织亲子活动,居民也可以自己带孩子来玩;图书室的书籍可供居民免费阅览;共享空间,居民可以在这里组织开展茶话会、各地特色美食分享会或技能学习等活动。

小区升旗台于2017年7月修建完成,建好后,小区每周一都举行升旗仪式,也是深圳市南山区目前唯一的一个每周一早上举行以“爱国、爱党、爱家园”为主题的升国旗仪式的小区。升旗仪式也在小区居民的心中种下了“爱国、爱党、爱家园”的种子,成为生动的爱国主义教育活动。每周一早上9点,党员、群众都会衣着整齐下楼参加升旗仪式,尤其是小区的老党员,常常怀抱着不会走路的小朋友准时参加升旗仪式,外加蓝漪幼儿园的小朋友、服务处工作人员,经常是一百多人聚集在小区北广场参加升旗仪式,极大地激发了小区居民的爱国主义热情,也成了蓝漪花园一道亮丽的风景。此外,升旗台不仅成为体现小区凝聚力的象征和归属感共享的场所,而且成为业主发表意见、相互交流、讨论小区问题和小区治理团队倾听业主呼声、与业主互动、调解纠纷和达成治理共识的舆论空间和公德内化的中介,也是小区与南山区党政机构党建和社会治理对接的一个制度场域。

2018年7月,小区居民党支部和支部书记庄景坪得到了南山区蛇口街道党工委的认可,分别获得“优秀党支部”和“优秀共产党员”称号。

居民业主的“管家婆”,一个拥有“三力”的治理团队。

小区业委会情况:小区于2014年成立第三届业委会,更换了物业公司,实施了物业管理阳光共管制(酬金制)。并在2017年进行第四届业委会选举,庄景坪成功连任业委会主任,理顺了业委会与物业公司的关系,现在业委会委员5人,后补委员2人,其中党员有4人。

业委会作用发挥情况:2017年7月,利用业主大会换届选举的机遇,积极推进社区党建标准化,积极动员和支持小区业主中富有公益心和服务精神、具备一定的专业水平的党员志愿者,依据法定程序成为业委会的领导和中坚力量,形成和发展了引领小区治理的先锋队伍。2017年7 月成立的由18 名业主党员组成的小区居民党支部广泛深入地联络、沟通、动员业主参与业主大会换届选举,指导和帮助业委会换届选举,筹备组筛选出有公益心、有担当、具有一定法规政策认知水平的业主志愿者作为业委会成员候选人,使第四届业委会成员由致力于业主共同利益的维护、能沟通和团结业主、有专业能力的党员和积极分子组成,党支部书记庄景坪被选为主任,从而构建了一个有凝聚力、组织力和行动力的治理团队。

改选后的业委会依托和运用法律、法规、小区治理规则、小区党组织等制度资源和组织资源,不断完善议事决策机制,有效监督物业服务人员履约,提高与物业服务人员的合作水平。小区每月初举行居民党支部、业主委员会及物业服务处三方对接会议,处理业主反映的急事难事。业委会委员实行每月轮值制,强化成员履职尽责度,对物业服务人员履约的监督包括:

业委会依法依约,结合实际对物业服务处的管理服务及财务管理运作进行监督,向服务处发出改进工作的要求和建议。居民反映意见的途径有业主微信群、物业电话、向业委会委员轮值人员反映或者通过信箱投递等方式反映问题。

居民党员与物业服务处党员组成的党员监督小组,依据小区管理奖惩机制对物业服务处员工的工作进行监督,向居民党支部提出奖惩建议,表现优秀的员工将得到奖励,履职不到位或业主投诉两次以上的将被处罚。业委会视服务处员工为小区的成员,为员工提供食宿和较高的薪酬及福利待遇,鼓励其积极为业主服务,促进了监督与激励相容的业委会与物业服务企业之间的协商沟通。

蓝漪花园自2002年交付使用至今已有17个年头,小区公共设施设备老化、外围路面破损、外墙渗水及供水管网老化等一系列问题亟待解决。在海滨社区党委的支持下,蓝漪花园先后成立了小区党支部和公益服务促进会,庄景坪同志身兼党支部书记、业委会主任和促进会会长三职,通过党支部凝聚勇于担当的党员、业委会集结关注小区事务的业主、促进会汇聚公益善款和党群义工,三个组织各司其职同时密切配合,共同推动小区事务的解决和发展。

在处理业主团体与开发商持续未解决的物业管理用房归属争议时,第四届业委会将制度资源与人际网络资源有效衔接起来。基于诉讼和谈判协商的成本——收益比较分析和以往诉讼中开发商提供了其承担建筑成本的有效举证,从而放弃了以诉讼求维权的策略,选择了谈判协商策略,业委会通过向开发商承诺不再追索其利用相关物业所获租金收益,与其达成和解,成功收回相关物业。

党建引领,公益服务先行,破解小区治理难题。

公益服务促进会:党建引领,公益服务先行,形成了“以党建领公益、以公益促项目、以项目带自治、以自治得共管”的破解小区治理难题的思路,并由此诞生了蓝漪花园公益服务促进会。该会是为了充分发挥业主自愿为社区服务,在社区党支部的提议下而成立的公益服务组织。其职责包括:组织义工团队,开展义务劳动;搭建和完善捐款平台及各项财务支出;对接社区义工的各项活动。

目前有志愿者60多人,年龄从18岁到84岁,主要为居住小区退休老干部和在职党员。

公益服务促进会工作成效:发动热心业主有钱出钱,有力出力,通过自身的努力对小区老旧的公共设施进行更新改造,从而感召更多有责任感的有识之士参与进来,一起将小区公益活动引向深入。

目前已经收到来自热心业主捐赠善款162.2万元,小区已经完成了包括路灯更换、地下车库出入口玻璃棚改造更新、中心广场绿化提升等41个项目,小区老旧公共设施更新改造、园林修补及绿化整体提升已初见成效。党支部书记庄景坪带头捐款26万元,更换了小区昏暗的路灯,翻新了破旧的楼栋大堂。为把每一分钱都用在刀刃上,作为工程类专家的庄书记充分发挥自身优势,不仅叫来熟悉的工人,还为了把好质量关,一直坚守在工程现场。热心人士黄邦鑫捐款35 万元,对小区的南、北大门进行定向改造。

在他们的感召下,一大批党员及热心业主涌现出来,大家的热心捐款,为小区老化的公共设备设施改造更新提供了有力的经济保障。

2018年4月19日,在蓝漪花园党支部号召下,又成立了由30余名热心业主组成的“党群义工组”,目前已经吸引到近50名义工,义工们多次参与小区地面平整、绿化再造、道路翻修,并且与党支部、业委会成员一道,每月至少组织一次义务劳动,还组织邻里美食制作竞赛和技艺分享等活动。小区的更新改造项目建设通过业委会和公益服务促进会的共同规划和直接运作、志愿者的义务劳动,大大节约了外包成本,并且保证了项目品质。现在每月至少组织一次的义务劳动已经是蓝漪花园的新风尚,公益服务促进会也成为推进社区文化建设、弘扬社区精神、降低小区治理成本的重要支撑力量。

公益服务促进会的成效让众多业主看到了党支部和业委会是诚心为业主服务,是为维护和增进小区业主的共同利益而工作,从而为业委会打消业主的疑虑、重新凝聚构建业委会的公信力、推进业委会的工作奠定了信任和支持的基石。2018年7月,公益服务促进会更是得到南山区蛇口街道党工委认可,获得“街道优秀社会组织”荣誉称号。

做优物业管理处,发挥社区家园“守护者”的作用。

物业管理处基本情况:人员15人、服务内容为物业管理等。其职责主要有:一是执行日常管理工作(安保、清洁、园林等);二是定期对各种设备做保养护理;三是负责完成业主公约及管理合同的各项费用(管理费、停车费);四是配合完成支部、业委会的工作指令;五是做好各项应急事件的备份工作。

业委会和物业管理处的运作形式。业委会:在小区居民党支部的指导下,小区业委会充分发挥监督职能,收集业主关心的急事、难事,确定议题,每月初主持并召开业主大会及居民党支部、业主委员会及物业服务处三方对接会议;监督服务处管理品质及财务;结合实际情况,对服务处工作提出指令及建议。物业管理处:物业服务处除履行物业服务合同外,还负责落实突发事件的预案安排,并配合党支部、业委会参与社区服务工作,做好小区日常的管理工作,定期对各种设备保养护理,配合完成居民党支部、业委会的工作指令等。

四方协调,共同打造幸福小区。

在小区的治理结构中,居民党支部、业委会、公益服务促进会、物业服务处围绕党支部的核心引领而形成既有明确的权能分工又协同运作的架构。居民党支部作为组织中枢和总体监督协调机构承担对接上级党委工作,引导业主中的党员和物业服务处的党员模范履行本职工作和小区公益服务,监督业委会、公益服务促进会、物业服务处的工作,联系业主收集舆情,向业委会反馈业主的意见和提出小区发展规划建议。业委会依据党支部的建议和业主的意见提炼业主大会议题,组织召开业主大会会议,监督物业服务处的工作。公益服务促进会负责组织义工团队开展公益志愿服务、管理公益捐款平台、对接海滨社区义工活动。物业服务处除履行物业服务合同外,还负责落实突发事件的预案安排,并配合党支部、业委会参与社区服务工作。

2018年11月,蓝漪花园获评住建部“中国幸福小区”称号。2019年6月,蓝漪花园喜获“南山区物业管理优秀示范项目”荣誉称号。正如考评专家所言,作为老旧小区,蓝漪花园能够获此殊荣非常难得,这里面,凝聚了一大批人的心血和汗水。新时代,蓝漪花园将继续携手并肩,共同开拓具有“蓝漪花园”特色的幸福生活,让家园充满欢声笑语,让居民更有幸福感!(深圳市南山区蛇口街道海滨社区党群服务中心供稿)

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