在链家官方表述之中，贝壳找房被介绍为是以链家为依托的半开放平台模式。成立之初，董事长左晖就曾调用包括高管在内的大量链家资源，力推贝壳找房在美上市。
近日，贝壳（BEKE）65.3美元/股交出了上市后的首年财报。
新房业务首超二手房
3月16日，贝壳找房发布了未经审核的2020年第四季度财报和全年的财务数据。贝壳找房全年净收入为705亿元，同比增长53.2%。净利润为27.78亿元，调整后净利润为57亿元，同比增长245.4%。2020年度贝壳找房在二手房、新房和新兴业务均实现了增长，其中第四季度，二手房和新房的总收入分别上升57.6%和56.1%。
贝壳联合创始人、CEO彭永东在财报中表示：“海量规模、高效运营和高品质的服务，结合强劲的网络效应，形成了正向循环，推动全年GTV同比增长64.5%，达到人民币3.5万亿元。”
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，贝壳二手房交易的营业收入约为306亿元人民币，而新房业务的营业收入约为379亿元人民币，新房业务的营业收入首次超过二手房，较2019年增长87.1%。新房业务已成为公司重要的增长引擎，推动贝壳在2020年整体收入上升。
二手房、新房、新兴业务增长的背后，得益于贝壳的数字化改造。过去一年，疫情催化服务行业线上化，贝壳借助VR、AI等技术提升效率，并推动经纪人线上培训和VR带看。
据贝壳官方数据，截至2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了2.4亿套房屋的动态数据以及900万套VR房屋模型，全年VR带看发起量达6600万次。
除了二手房和新房的收入增长，贝壳在新兴业务同样实现了增长，这些新兴业务包括装修服务收入、从存量房销售的金融服务中变现的收入以及其他收入。
经纪佣金将推高成本
每日商业报道（www.bizvcw.com）观察到，截至2020年底，贝壳共有4.69万门店，达到温饱线的门店数量达1.46万家，并拥有经纪人49.3万名，较2019年增长37.9%，其中高学历经纪人占比为30%。
贝壳平台的非链家连接经纪人和其他销售渠道数量的增加，驱动整体业绩增长。贝壳把ACN(Agent Cooperate Network）经纪人合作网络作为平台的操作系统，提升经纪人间的协作效应。
随着平台开放链接更多非链家系的经纪人，平台的开放性逐渐增强，成为贝壳找房“护城河”的重要组成部分，进一步巩固了贝壳的龙头地位。贝壳董事长左晖强调经纪人佣金收入的提高，高昂的佣金成本，同时给贝壳带来了不小的财务压力。
此前，2017-2019年，在高佣压力下，贝壳就曾处于微亏的状态。贝壳成本占比最大的是佣金成本，包括向链家旗下经纪人支付的佣金，以及向关联代理和其他销售渠道支付的佣金，以及向中介及销售人员支付的交易提成。未来，随着贝壳业绩继续大幅提升，高佣成本压力或将剧增。
上调中介费，质疑垄断声再起
尽管上市首年的年报超出市场预期，但贝壳仍面临垄断的质疑。既做中介又做平台的行为，常被外界诟病为“又当选手，又当裁判”。
早在2018年6月，58同城连同我爱我家、中原地产、21世纪不动产等企业召开行业大会，外界解读为“反贝壳联盟”，但最终联盟中的21世纪不动产和中环互联还是向贝壳投诚。
而近期被质疑垄断的，是贝壳找房上调重庆地区的中介费用，由原来的卖方0%，买方2%,调整为卖方1%，买方2%。不少业内人士认为，卖方上调的1%中介费最终很可能转嫁给买方，实际上是增加了买方的购房成本。此前，贝壳找房已在上海、深圳、郑州等地实行了3%的中介费。
中介费用的上涨并没有减少对贝壳找房的投诉，在黑猫投诉平台上，不乏有拖欠佣金、拒付押金、虚假活动等投诉，共计588条。
一名消费者投诉，由于中介人员不专业，没有提示多人拥有的房产不占用限购名额，导致自己多花费了3万元中介费，且不给任何调解回复。
是什么给了贝壳涨价的底气？中介费用的上涨引发了新一轮有关贝壳垄断的讨论。作为中介行业的龙头企业，贝壳拥有足以控制市场话语权和定价权的能力，却频频因市占率被质疑占有垄断地位。
对于频传利好消息的贝壳来说，经纪人合作网络的独特优势巩固了龙头地位，但仍需应对反垄断的压力。
