据港交所4月26日晚间披露信息，富力集团旗下物业管理服务公司富力物业服务集团有限公司（以下简称“富力物业”）正式递交招股书，计划最早于三季度在香港IPO，筹资不超过7亿美元。农银国际、中金公司为其联席保荐人；普华永道为其审计师。
招股书显示，在2018年、2019年和2020年三个财政年度，富力物业的营业收入分别为人民币18.23亿、21.70亿和25.97亿元，相应净利润分别为人民币-0.12亿、0.64亿和2.40亿元。三年间，富力物业整体毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元。
据了解，富力物业主要业务包括基础物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，社区增值服务则包括居家生活服务、社区运营服务、社区生活服务；商业管理方面业务包括基础物业管理服务及商业运营及增值服务。
截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。截至最后实际可行日期（2021年4月21日），该公司的总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。
据悉，富力物业于1997年在广州成立，是一家综合物业管理服务提供商，提供广泛的物业管理服务及商业运营服务。公司的全方位服务包括：住宅物业管理服务，包括物业管理服务和非业主增值服务；商业物业管理服务，包括对基础物业管理服务以及商业运营及增值服务。
富力集团成立于1994年，总部位于广州，以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、设计建造及创新服务平台等领域多元发展。2005年，富力集团于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。
截至2020年12月31日，富力集团位于中国27个省、自治区及直辖市及其他国家的140多个城市，拥有208个开发中项目及土地储备总建筑面积约6430万平方米。
而富力物业则高度依赖富力集团。招股书显示，于2018年～2020年，由富力集团所开发住宅物业占住宅物业总在管建筑面积的比例，分别为95.8%、95.0%及94.7%；同期富力集团开发的住宅物业占富力物业管理住宅物业总收入的比例，分别达到96.2%、95.9%及95.4%。除住宅物业，2018年-2020年富力集团所开发的商业物业占在管的商业物业总建筑面积的比例，分别为 94.2%、94.1%及94.3%。
但据媒体报道，经过多年的股权腾挪，此时的富力物业已不再是富力集团旗下的子公司，而是由富力集团两位创始人李思廉与张力控股。
对于股权架构，富力物业也进行了相应披露。招股书显示，重组及资本化发行完成后，李思廉与张力通过一系列英属维尔京群岛注册的公司，间接持有富力物业100%股权，富力物业再通过香港注册的“富力物业服务香港”100%持股广州富星；广州富星则通过持有三家物业公司“华信物业”“天力物业”“大同恒富”，运营富力物业所有的子公司。由此，富力物业的最终控股股东，仍为李思廉与张力。
“李先生及张先生无参与本集团的日常经营及管理，鉴于其过去在经营管理方面取得的成就，最终控股股东已将其委托予我们的管理团队。”富力物业在招股书中称。
对于与富力集团的关系，富力物业在招股书中做出如下表述：“与富力集团建立良好而持续的业务关系。天力物业（本集团主要经营附属公司）由富力集团成立，2020年三月出售前为其附属公司之一。”
公开资料显示，天力物业创立于1997年，最初由富力地产及其旗下的广州鼎力创业投资有限公司持股。2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告，出售天力物业100%股权予广州富星，代价3亿元。而广州富星于2019年12月才成立，由李思廉和张力各持股50%。
换言之，天力物业在去年四月才从上市公司中剥离出来，变成富力地产董事长和联席董事长的个人资产。
而在此之前的2019年12月23日，富力地产发布公告，将大同恒富物业服务有限公司的全部股权，以500万元的代价转给了广州富星。2019年12月30日，富力地产又以500万元的价格，将天津华信物业管理有限公司售予广州富星。
此外，作为对比，港股上市物业公司中营收榜单中排名前三的碧桂园服务、恒大物业、绿城物业的2020年营收均在100亿元以上。在这份榜单中，富力的营收在15名开外。而就在管面积而言，富力物业也仅能排在第19位，不足前三名中任何一家的六分之一。
在收入贡献占比方面，2020年富力物业来自富力集团及合营企业或联营企业以及独立第三方的收入贡献占比，分别为23.4%和76.6%。从项目分布区域来看，富力物业位于一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%。
据中指研究院研究报告，中国物业服务百强企业2019年平均毛利率约24%。富力物业披露，公司2018年、2019年整体毛利率分别为14.9%、17.9%，低于行业平均水平；而在2020年，毛利率升至24.8%。
对于毛利率在短时间内得以大幅提升，富力物业在招股书中解释：“主要得益于通过分包若干毛利率相对较低的业务服务予第三方，而有效控制了成本；以及因中央及地方政府部门采取的COVID-19相关的纾困措施，而获豁免缴纳社会保险费。”
负债方面，截至2020年底，富力物业的资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。
