4月23日，中国文旅集团有限公司(下称“中国文旅”)第三次向港交所递交主板招股书，国泰君安国际为其独家保荐人。
据了解，按照相关规定，自申请之日起6个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请，需重新提交IPO招股书。
2020年4月17日，中国文旅首次递交招股书，半年后失效。而在第一次递交招股书失效还不满一周，同年10月23日，中国文旅二次递交招股书。而在今年4月23日，中国文旅在港交所递交的上市申请版本，再次变更为“失效”。同日，中国文旅第三次递交招股书，媒体称其“无缝衔接”。
招股书显示，中国文旅成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要在广东省江门从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展、提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。
截至2021年1月31日，中国文旅在恩平市及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目，涉及土地储备总建筑面积约为1.6百万平方米，包括10个已竣工、3个发展中、5个持作未来发展项目。中国文旅的土地储备总建筑面积约为140万平方米。
除了物业开发，中国文旅还从事一系列文化旅游业务。该公司的收入主要包括：销售度假物业、文化旅游业务（文化旅游胜地相关服务及其他）。
根据仲量联行行业报告，于2020年按住宅物业（包括度假物业）的合约销售总额计，中国文旅于广东省江门市的公司中排名第五。
此次第三次递交招股书，中国文旅在降负债操作、收入构成与增长潜力三方面，引发关注。
据招股书显示，中国文旅业绩增长稳定。2018年～2020年，中国文旅的收入分别为人民币（下同）3.35亿、7.36亿和9.68亿元，相应的净利润分别为人民币7260.5万、1.042亿元和1.533亿元。
但公司套用着文旅的概念，可从营收及盈利来看，主要还是依赖房地产，收入占比高达近9成。
招股书显示，公司文旅相关服务收益由2019年的人民币1.418亿元减少至2020年的1.194亿元，跌幅达15.8%。减少的主要原因是疫情的不利影响。同时，公司的文化旅游业务与总收入占比在逐年下滑，2018～2020年，文旅业务与总收益的占比分别是20.2%、19.3%、12.3%。
另一方面，中国文旅2018～2020年，销售度假物业收入与总收益的占比分别是79.8%、80.7%、87.7%。招股书显示，销售度假物业的收益增加，主要由于已出售及交付度假物业的总建筑面积均有增加所致。
不过，销售度假物业的毛利率却在逐年降低，2018年～2020年，该业务的毛利率分别是47.3%、43.4%、37%，三年下降超10%。
同时，2020年中国文旅实现毛利同比增长15.05%，净利润，同比增长47%，净利增幅大于毛利增幅30%。
有媒体分析认为，这主要是由于中国文旅的盈利能力不是来源于卖房业务，而主要来源于控制费用和调整投资物业的公允值变动。据数据显示，2020年，中国文旅的行政开支、销售及分销开支合计下降810万元，与此同时，投资物业的公允值减亏1700万元。合计增利超2500万元，是盈利的原因。这显示中国文旅的未来成长性受限。
此外，中国文旅资产负债比率急降也引发外界关注。据招股书显示，2018年～2020年，中国文旅的资产负债比率分别是632%、272.2%、37.9%。
三年资产负债率降幅达到 600%。值得注意的是，截至2020年5月31日，中国文旅集团的资产负债比率高达299.4%，也就是说在半年时间内，该公司资产负债比率下降了超260个百分点。
中国文旅解释称，2019年末资产负债比率下降主要是由于年度溢利及全面收入总额有所增加以及部分应付股东款项资本化作对集团出资，导致股本增加所致。截2020年12月31日止年度，资产负债比于2020年因偿还银行及其他借款而下跌至约37.9%。去年中国文旅集团需偿还的借款总额已经从2019年的5.78亿元下降至1.38亿元。
不过，截至2021年2月28日，中国文旅需偿还的借款总额又上升至4.15亿元，有息负债出现大幅反弹。该操作被业内解读为，中国文旅急于推动上市，在负债数据上打“时间差”。需要在2020年底，要把资产负债率的数据指标降下来。
有市场分析认为，中国文旅集团狂降负债或意在使公司2020年度达标“三道红线”。
招股书披露，截止2020年12月31日，中国文旅集团剔除预收款后的资产负债率为33.5%，净负债率-85.9%，现金短债比为27.1。该公司“三道红线”全达标，为绿档企业。
招股书还显示，中国奥园为中国文旅最大单一股东，持股28%。而中国文旅的前身恩平金辉煌的创始股东9包括谭嘉伟、陈凯君、许清彬、蔡宏江等0持股合计共约40%。
中国奥园奥园是中国文旅的五大客户之一，也是供应商之一。2017年中国奥园透过全资子公司悦景持有中国文旅28%的股份，位列第二大股东，同时也是单一最大股东；同时奥园前高管林锦堂也持股 4.5%。
除了入股中国文旅，中国奥园也在业务上为该公司“输血”。据招股书显示，2018～2020年，中国文旅集团来自五大客户的总收益分别约为3750万元、6440万元及2970万元，分别占总收益的约11.2%、8.8%及3.1%。其中，来自中国奥园的年度收入占比为4.5%、5.6%以及0.5%。2018和2019年，中国文旅最大的客户均为中国奥园。
虽说“背靠大树好乘凉”，但近几年，中国奥园出现了严重的经济问题，负债总额持续攀升。中国奥园总负债由2018年的1581.24亿元上升至2020年的2714.26亿元，三年来负债大增超1000亿元。对此，有业内人士分析称，为了缓解自身的负债压力以及融资压力，中国奥园也在推动中国文旅集团赴港IPO。
虽然2020年中国奥园不再是中国文旅的最大客户，但招股书披露的文旅项目仍然处处有股东中国奥园的影子。中国文旅主推的英德巧克力王国文旅项目，拥有权就是中国奥园。
