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回A无果拟重回港股 轻资产能否带飞万达商管

根据中国证监会官网的最新消息,8月24日,珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“珠海万达商管”)已审批材料,目前的进度跟踪状态显示为“接收材料”。

若此次的接收材料获得受理,万达商管此后将可在递交招股书,以珠海万达商管为上市主体在香港上市。

本月初就有消息传出,万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元的Pre-IPO融资,计划最快将在今年年底前在香港上市,此轮融资或将使其估值达300亿美元。若此次的接收材料获得受理,万达商管此后将可在港交所递交招股书,以珠海万达商管为上市主体在香港上市。对此,万达集团方面表示,一切以公告为准。

有媒体分析,债务风险的存在,成为王健林为万达商管寻求上市的原因之一。据Wind数据显示,2021年,万达商管到期的公开债务为367.5亿元,截至2020年末,其手持现金及现金等价物余额为406.48亿元,同比减少40.48%。

万达商管的前身为万达商业,曾在2014年12月在港交所上市,并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。2016年9月,万达商管宣布从港交所退市,王健林对外回应称,主要因为公司价值被严重低估。

2018年,万达商业更名为万达商管,并全面剥离地产业务,开启轻资产业务转型,定位“纯粹的商业管理运营企业”。与此前从港交所退出的万达商业相比,此次拟上市的万达商管以更“轻”的面目展示给市场。

从港股退市时,王健林曾对外部投资者许以回A股上市的承诺,但在截止日期临近之时,万达商业回A的计划仍未落实。

3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司公告,宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。通告称,基于对自身战略的研判,决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此主动决定撤回万达商业A股IPO申请。

3月29日,大连万达集团在官网发布消息称,决定将其轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司珠海万达商管,即珠海万达商管,正式启动上市计划。

据悉,该公司成立于3月23日,法定代表人为齐界,注册资本约为72.48亿元。

查询工商信息可知,该公司的股东分别为大连万达商业管理集团股份有限公司(下称“大连万达商业”)、非发起人、银川万达广场商业发展有限公司,各股东的持股比例并未公开。其中,大连万达商业正是2016年从港股退市的资本平台。

向上穿透可知,大连万达商业由大连万达集团股份有限公司持股49.11213%,其他内资股东、外资股东、王健林、大连万达稳泰管理咨询合伙企业(有限合伙)分别持股35.99951%、6.67009%、4.29942%、3.91885。最终受益人为王健林,持股比例达55.18%。

目前,珠海万达商管旗下直接持有万达商管集团、珠海万欣产业、珠海万达智慧商业等5家公司。通过万达商管集团,珠海万达商管对外投资565家企业,即为万达旗下数百家万达广场的商业管理公司。

2020年,万达商管曾对外宣布,自2021年开始不再发展重资产,全面实施轻资产战略。截至2020年底,在建的142个万达广场中,轻资产部分占比超过80%,2021年计划签约70座轻资产万达广场。截至今年一季度,万达商管运营着368家商场,其中98家为第三方所有。其计划在2021~2022年每年开设约50家商场,其中70%以上将采用轻资产模式。

财报数据显示,2018年至2020年,万达商管的营业收入分别为1065.49亿元、786.56亿元、391.34亿元;归属母公司股东净利润分别为294.94亿元、243.98亿元、135.22亿元,两者均处于逐年下降趋势。

今年一季度,万达商管实现营收114.34亿元、净利润44.5亿元,同比分别增长83.5%、70%。

截至2020年12月31日,大连万达商业的货币资金为414.85亿元,短期借款为8.03亿元,一年内到期的非流动负债为480.36亿元。2020年,万达商管又发行了五期票据和四期债券,共计278亿元,利率最高达到了6%。

据万达公布的数据显示,2020年,全国万达广场出租率高达99.4%,租金收缴率达到99.9%。如果扣除减免的43.3亿元租金的影响,即便是受到疫情冲击,2020年万达广场租金同比2019年仍然增长8.1%,实现逆势增长。数据显示,2021年一季度,万达商管实现营收114.34亿元,同比增长83.5%;净利润44.5亿元,同比增长70%。

对于万达商业的轻资产模型,王健林曾这样简洁地阐述,他将万达轻资产分为投资及合作两类:投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人;合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成。

业内认为,轻资产管理的优势在于有稳定的收益率,轻资产模式能够降低成本、扩大规模,更为重要的是,这种资本市场青睐的发展模式,更易获得高估值。目前,房地产行业受宏观调控影响,所以持有大量重资产的企业,会面临市场极大的不确定性,此外轻资产业务复制能力强,发展速度快,一旦登陆资本市场就有很大的想象空间。

不过,与王健林倡导的轻资产业务发展方向对应的,是当前整个万达商业板块资产上的“重”。万达所管理的近400家万达广场中,只有90多家是输出管理和品牌的完全轻资产模式,而其他近300家万达广场是自持经营的。

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少年听雨歌楼上,红烛昏罗帐。 壮年听雨客舟中,江阔云低、断雁叫西风。 而今听雨僧庐下,鬓已星星也。 悲欢离合总无情,一任阶前、点滴到天明。(宋 蒋捷)

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